九龍橋合同事務所

よくある質問

相続のご相談　よくある質問

遺産分割の話し合いがまとまらない場合はどうすればいいのでしょうか。
相続人間で話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申立てることができます。遺産分割調停においては、調停委員が立ち会い、各相続人の意見や希望を聞いた上で、調停案を提示することになります。しかし、当事者の合意ができず、調停においても話し合いがまとまらない場合には、遺産分割審判の手続きに移ります。審判手続きにおいては、裁判官が各相続人の法定相続分、生前の財産分与分、年齢、職業、生活状況、心身の状態等を考慮した上で、遺産分割の内容を決定することになります。
相続財産とはどんなものがあるんですか？
相続財産は、土地や預貯金といったいわゆるプラスの財産（積極財産）ばかりではなく、借金等のマイナスの財産（消極財産）もその対象となります。プラスの財産（積極財産）としては、土地・建物、現金、預貯金、有価証券、自動車等、マイナスの財産（消極財産）としては、借金、保証債務、損害賠償金等があります。
借金を相続せずにすむ方法はありますか？
原則として相続開始があったことを知ってから３ヶ月以内に家庭裁判所において相続放棄の申述をし、受理されれば、借金等の債務を承継せずに済みます。但し、上記家庭裁判所での相続放棄の手続をした場合は、相続財産の一切を放棄したことになりますので、プラスの相続財産（積極財産）も放棄したものとされます。また、上記相続放棄の手続と別の手続で、プラスの相続財産の限度でマイナスの相続財産を弁済することを留保して相続する限定承認という制度があります。限定承認の期間制限については上記相続放棄の場合と同様です。
不動産の名義を亡くなった父から、変更したいがどうすればいいの？
亡くなった人（被相続人）が生前所有していた不動産を、その人の配偶者や子供など（相続人）に名義変更する手続です。被相続人の出生から死亡までの戸籍と相続人の現在の戸籍で相続人を確定し、具体的な不動産の分配は、遺産分割協議などで決めてから法務局へ名義を変更する登記申請（相続登記）をします。 不動産に関する権利には、所有権のほかに地上権や賃借権・（根）抵当権などがあり、これらの権利についても相続登記をします。また、亡くなった人が（根）抵当権の債務者になっている場合は、これについても登記をすることになります。
相続を放棄するにはどうすればよろしいですか？
相続放棄をするには、相続開始後、自己のために相続があったことを知ったときから３ヶ月以内に被相続人の住んでいた地域を管轄する家庭裁判所に相続放棄の申述をしなければなりません。
家庭裁判所がその申述を受理することで相続放棄の効力が生じます。家庭裁判所において相続の放棄又は限定承認の手続をせずに、この期間を過ぎると単純承認したものとみなされ、相続放棄や限定承認をすることができなくなります。
なお、相続人が未成年者や成年被後見人の場合、『その法定代理人がその相続人のために相続の開始があったことを知ったとき』が起算点になります。
相続放棄をした後、撤回することはできますか？
相続放棄の手続きは、家庭裁判所において相続放棄の申述を行う方法によりますので、一度放棄をした後に相続放棄の撤回をすることはできません。
遺産分割調停のメリットを教えてください。
遺産分割調停は、原則として当事者が顔を合わさずに話し合いを進 めることができます。遺産分割調停は、申立人控室、相手方控室で各自待機し、それぞれ交互に調停室に呼ばれ、調停委員が話を聞くといった形で手続は進みます。相手の顔色を見ながら説明することはなく、自由に自分の意見を主張することができるのです。
遺産分割にはどのような方法がありますか？
遺産分割の分け方としては以下の方法が考えられます。
１．遺産を現物のまま配分する方法（ex．家屋はＡ、現金はＣ）
２．特定の相続人が他の相続人に対して取り分に見合う自己の財産を提供する方法
３．遺産を売却・換価し、その代金から必要経費等を差し引いた残りを相続分に応じて分配する方法
４．個々の遺産を共同相続人の共有とする方法
自宅不動産しか財産がない場合にすべき相続対策は？
預貯金等がそれほど多くなく、自宅不動産くらいしか大きな財産がないケースは多いです。その場合、当該不動産の相続税評価額が基礎控除額以下であれば、相続税の申告義務は発生しませんので、相続税対策を考える必要はありません。しかし、そんなケースでも相続人が複数いる場合には、遺される方々に対して遺言書を書く意義は大きいと言えます。　自宅不動産の価値と同程度の預貯金がある場合や自宅を売却して売却益を分配することで話がまとまれば良いですが、そうでない場合には、自宅を誰が相続するかで将来遺産争いが起きる可能性があるからです。また、遺産相続とは別に、祭祀承継（墓守等）を誰がすべきかということもきちんと指定しておくことも大変意味があるでしょう。 従いまして、財産の多少にかかわらず、遺される方々に対し、自筆でもいいので遺言書を残しておくことを強くお勧めいたします。
相続人に未成年者がいる場合、親が代理して遺産分割協議をすることができるのですか？
未成年者の親が相続人の一人になっている場合には、親権者であっても代理して遺産分割協議をすることはできません。この場合未成年者の代わりに遺産分割協議に参加する特別代理人を家庭裁判所で選任してもらい、その特別代理人を交えた相続人全員の間で遺産分割協議をする必要があります。これは、親と未成年者の利益が相反し、未成年者の利益が害されるおそれがあるためです。
相続人の中に意思表示することができない人がいます。遺産分割協議をするためには、どうすればいいの？
遺産分割協議は、相続人全員が参加して、意思表示をする必要があります。相続人の中に認知症その他の病気により、自ら意思表示をすることができない方がいる場合は、そのままでは遺産分割協議をすることができません。この場合は本人のために家庭裁判所において成年後見人を選任してもらい、成年後見人を交えて相続人全員の間で遺産分割協議をする方法が考えられます。
精神上の障害により意思能力が不十分の推定相続人がいるのですが、相続が発生した場合に備えて何かできることはありますか？
遺産分割協議をするためには、その方の成年後見人等の選任申立手続きをする必要がありますので、相続が発生する前であれば、遺言により遺産分割方法を指定する方法が考えられます。
親が多額の借金を残して亡くなりました。私が代わりに返済しなければならないのですか？
• 借金をしていた親（被相続人）が死亡した場合、原則として、子ども（相続人）はその借金を相続することになります。しかし、被相続人の遺産中に、現金、預 貯金、不動産（土地や建物）、株式などのプラスの財産がほとんどなく、借金などのマイナスの財産ばかり残っているような場合、相続を放棄することによって、借金を免れることができます。相続を放棄するためには、原則、被相続人が死亡し、自分が相続人であることを知ってから3ヶ月以内に、家庭裁判所に相続 放棄の申述書を提出する必要があるのでご注意ください。詳しくは当事務所にお問い合わせください。
借金を除いて相続することはできないの？
亡くなられた方に帰属する権利義務一切を承継するのが相続ですので、積極財産のみを相続し、借金を相続しないということはできません。
１人だけ行方の分からない人がいます。この場合にはどのように進めればいいのでょうか？
遺産分割協議は、相続人全員が参加する必要があり、相続人の一人が行方不明であっても、その方を除いた遺産分割協議は法律上無効です。この場合、実務上、行方不明者について不在者財産管理人を選任してもらう手続きを家庭裁判所において行い、不在者財産管理人を交えて遺産分割協議を行う方法をとることが多い です。
相続人がまったくいない場合はどうするの？
相続人がいない場合には、相続財産は、法人として扱われます。これを相続財産法人といいます。利害関係人（遠い親戚や債権者など）または検察官の請求により、家庭裁判所において、相続財産管理人が選ばれ、相続人の捜索、債権者や受遺者に対する弁済などの手続きがされ、なお残余財産があるときは、その財産は 国庫に帰属します。但し、特別縁故のあった方が、裁判所に請求し、認められた場合には、相続財産の一部又は全部をその方が引き継ぐことになります。
遺言書に、すべての財産を相続人以外の人に与える内容が書かれていた場合、相続人は財産はまったくもらえないの？
亡くなった遺言者の配偶者や子供（法定相続人）には最低限の相続分が民法で保障されています。これを遺留分といいます。遺言によって法定相続人が遺留分に 満たない財産しかもらえなかったときには、相続財産を多く受けとった人に対して、相続の開始及び遺留分を侵害する贈与又は遺贈があったことを知った時から1年以内に遺留分侵害額の請求をすることによって遺留分の財産を取り戻すことができます。（※遺言者の兄弟姉妹には遺留分がありません。）

不動産登記のご相談　よくある質問

そもそも不動産登記とは何なんですか？
不動産登記とは、不動産（土地や建物）の所在、地番や家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態を公示するとともに、その不動産についての相続や売買、あるいは抵当権等の内容を法務局に備えられている登記簿で公示して、不動産の売買や不動産担保により融資をしようとする人達が安全に取引できるようにするための制度です。 法務局（登記所）には不動産ごとに登記簿が備え付けられています。登記簿の形式は大きく分けて不動産の物理的な状態が登記されている項目（表題部）、権利に関する登記がされている項目（権利部）とで構成され、さらに権利部は所有権の登記がされている項目（甲区）、所有権以外の権利の登記（抵当権等）がされている項目（乙区）からなっています。 司法書士は権利部に関する登記を依頼者の代理人として法務局に申請します。Ａ所有の甲不動産をＢに売却する事例であればＡが現在所有者と記載されている甲不動産登記簿の内容を平成○○年○○月○○日の売買により○○市○○町○○丁目○○番○○号のＢさんが買い受けて現在の所有者はＢになった旨を登記簿に登記するように法務局に登記申請書を提出します。申請書には法律で規定されている書類を添付し収入印紙を貼付します。
不動産の売買を行うときはどうすればいいの？
不動産の売買を行う場合に限りませんが不動産の取引を行う場合まず法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、現在の登記上の名義人や抵当権などの担保権設定の登記がなされていないか確認します。抵当権とは金融機関からお金を借りる際に不動産の上に設定する権利で借入をした金額、利息、債務者、抵当権者（債権者）を公示します。この登記がなされたままですと、せっかく自分の名義にしても、抵当権に基づく競売により所有権を失ってしまうことになりかねません。 ですから通常は、抵当権等の設定登記がされている不動産の売買を行うときは抵当権等を抹消する登記を行った後に売買による所有権の移転登記を申請します。売買等による所有権移転登記申請には、原則として(1)不動産権利書又は登記識別情報(2)売り主の印鑑証明書(3)買い主の住民票(4)売買の事実を証する書面（登記原因証明情報）(5)委任状が必要です。不動産の固定資産評価額に基づいた計算式での収入印紙が必要になりますので不動産の固定資産評価証明書も必要です。 また農地（畑、田）の売買には農地法許可書が必要になります。登記完了後に登記識別情報通知書が法務局から交付されます。
建物を新築したときはどうすればいいのですか？
家を新築したときは、最初に建物表題登記をすることになります。これは、主に建物の物理的状況を公示するもので、新築不動産の登記簿が新たに作られ所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者等が登記されます。この建物表題登記（土地家屋調査士）が済むと次に司法書士が所有権保存登記を申請することになります。建物保存登記に必要な書類は、(1)所有者の住民票、(2)委任状、(3)住宅用家屋証明書などです。保存登記は、所有権の登記のされていない土地や建物にされる初めての所有権登記であり、保存登記完了後に登記識別情報が作成されます。そして、この所有権の登記を基に様々な権利の登記がなされます。例えば、建物の建築資金について金融機関から融資を受けた場合などに、担保として抵当権設定登記をします。抵当権設定登記が完了すると金融機関用に登記識別情報通知書が交付されます。
不動産の購入を予定しております。その際、登記は不動産会社さんが紹介する司法書士ではなく、知人の司法書士に依頼したいと思っています。そういった場合でも依頼可能ですか？
もちろん可能です。ただ、不動産会社さんが紹介する司法書士のほうで準備等を行なっている場合がありますので、お早目に不動産会社さんにご相談ください。登記にかかる費用のうち、司法書士報酬以外の実費（法務局に納める登録免許税など）は固定資産税評価額をお知らせいただくと分かりますので、司法書士報酬のみ大体の見積が欲しいという場合は、お気軽にお問い合わせください。お見積りは無料です。
30年以上前に登記した抵当権が抹消されずに残っています。どうしたらよいでしょうか？
債権者（抵当権者）の行方が知れない場合において、
【1】申請情報と併せて除権決定があったことを証する情報を提供してする方法や
【2】債権が消滅したことを証する情報等を提供してする方法や
【3】債権の弁済期から２０年を経過し、かつ、その債権、利息、損害金の全額に相当する金銭を供託したことを証する情報等を提供してする方法で、現在の所有者は単独で抵当権の抹消登記ができる場合があります。詳しくはご相談ください
なぜ、抵当権抹消登記は必要なのですか？
金融機関へのローンが完済されても、ローンを組まれる際に登記された抵当権は、抵当権抹消登記の申請を法務局に行なわない限り、抵当権の登記は抹消されず、登記簿に残ったままとなります。そのため、抹消登記せずにそのまま放置していますと、実際は、抵当権が消滅しているにもかかわらず、不動産登記情報をみた方からは住宅ローンを完済していないとみられてしまうことがあります。また、その不動産を処分（売買や抵当権設定）する必要が生じた際にもその抵当権の抹消登記をすることが要求されますので、完済した場合は、お早めに抵当権抹消登記を申請することをおすすめします。
不動産の贈与をしたいと考えてますが、どうしたらいいのでしょうか？
不動産を贈与する際には贈与契約を当事者間で締結したうえで、贈与による所有権移転登記を申請する必要があります。ただし、贈与をする場合、贈与税が問題になることがあり、「こんなに税金がかかるなら止めておく」と判断されるお客様もいらっしゃいます。管轄の税務署やお近くの税理士さん等にご相談していただき、贈与するか否か判断して頂くことになりますが、私たち九龍橋合同事務所では、長年の実績に基づくネットワークがあるためこのような場合でも総合的にお力になれると思いますので、まずはご相談ください。
権利証（又は登記識別情報）を紛失してしまったのですが大丈夫でしょうか？
その場合、事前通知制度（登記識別情報又は権利証を正当な理由があって提出できない場合に、登記官が登記義務者へ通知をして真実性を確認する制度）を利用するか、もしくは当職が作成する本人確認情報が必要になります。 権利証がなくても手続は可能です。一度お気軽にご相談ください。
抵当権を設定した更地に、建物を建てた場合、権利関係はどうなりますか？
抵当権の設定されている土地上に建物を建てた場合は、それが土地所有者のものであっても、そうでなくても、また無断建築であろうがなかろうが、土地が競売という事態になれば、債権者はその建物をも競売に出すことができます（ほとんどが出します）。ただし、建物の競売代金は建物所有者に支払われ、債権者には配当されません。
自宅を購入した場合、登録免許税の軽減が受けられると聞きましたがどのようなものなのでしょうか？
住宅用の家屋の購入や新築の登記（所有権移転、所有権保存）の登記には、一定の要件の下、登録免許税の軽減措置を受けることができます。また、住宅ローンを利用した場合に金融機関が担保として付けることになる抵当権の設定登記についても、登録免許税の軽減が受けることができる場合があります。

商業登記のご相談　よくある質問

なぜ商業登記・法人登記が必要なのですか？
会社の登記（商業登記）は、どのような会社なのかを一般に公示する制度です。そして、法律は、この商業登記を義務づけることで、取引の安全をはかっています。そのため、会社を運営していると、必ず商業登記を行わなければならない場面に直面することになります。登記を怠ったまま放置すると、裁判所より過料を科せられ100万円以下の金額を支払わなければなりません。従って、会社の運営において、最低限、登記だけは怠らないよう注意しなければなりません。
１人でも会社設立することはできますか？
できます。以前は4名以上（取締役3名以上、監査役1名以上）いなければ株式会社を設立することはできませんでしたが、平成18年5月より1名でも株式会社を設立することができるようになりました。典型的なオーナー会社です。なお、1人で設立した株式会社でも、のちに株主や取締役を増やしていくことができます。
株式会社以外にどのような会社がありますか？
持分会社といわれる会社形態があり、合同会社、合資会社、合名会社の3種類があります。その他には有限会社がありますが、現在では有限会社法が廃止され、廃止時に存在していた有限会社は特例有限会社として存続しております。商号もそのまま有限会社となっています。また有限会社は新たに設立することはできません。
役員を取締役１名にする手続きはどうすればいいですか？
従来の株式会社は最低でも取締役が3名、監査役が1名必要でしたが、会社法では発行する全部の株式が「株式の譲渡制限に関する規定」のある株式である株式会社について、役員を取締役1名のみにすることができます。この場合には、株主総会において「取締役会」及び「監査役」を廃止する決議をした後、「取締役会設置会社」及び「監査役設置会社」の廃止の登記及び取締役と監査役の変更の登記申請をしなければなりません。また、これらの登記にあわせて「株式の譲渡制限に関する規定」についても、承認機関を取締役会から株主総会や代表取締役などに変更する必要があります。
役員に変更がなくても手続きをしないといけないのですか。
役員は、任期が満了すると当然に退任することになります。会社法上は後任の役員が選任されるまで権利義務を承継することになっておりますが、退任時期はあくまで任期満了日です。従いまして、任期が到来している役員について実質的に変更がない場合であっても、役員の改選手続きをし、その登記をする必要があります。この手続きを怠ると過料を科せられ、必要のない出費をしなければならなくなりますので注意が必要です。また、各種の許可を受けている会社においては、役員の職務を継続して行っていることを要件としているものもあり、後日行うことにより不測の事態に陥ることもありますので速やかに手続きを行うことをお勧めします。
株式会社間における吸収合併の手続はどのようになりますか？
吸収合併存続会社および吸収合併消滅会社における吸収合併の手続の概要は次のようになります。
１．吸収合併契約の締結
２．吸収合併契約に関する書面等の備置き
３．株主総会の承認決議、債権者保護手続（公告期間1ヶ月以上）、株券提出公告（吸収合併消滅会社かつ株券発行会社のみ公告期間1ヶ月以上）、株主への通知等（効力発生日の20日前まで）
４．吸収合併契約で定めた効力発生日の到来
５．吸収合併契約に関する書面等の備置き（吸収合併存続会社のみ）
６．合併による変更・解散の登記申請
※「３．」の手続は、効力発生日の前日までに完了している必要があります。
債務超過会社とでも合併ができるって本当ですか？
債務超過会社を吸収合併消滅会社とする吸収合併は、可能です。 旧商法では、債務超過会社との吸収合併は認められませんでしたが、新会社法では、債務超過会社の吸収合併を認める規定が新たに設けられました。ただし、債務超過会社を合併する場合、存続会社の株主に損害が生ずるおそれがありますので、取締役が株主総会で債務超過会社を吸収合併することについて株主に説明しなければなりません。
会社を解散したいのですが、どうすればいいのですか？
事業を終了し、清算を行いたい場合には、解散の手続きをする必要があります。株式会社においては、通常株主総会で解散決議を行い、清算人を選任することになります。清算人は概ね以下の手続きを行う必要があります。
  1. 会社の解散及び清算人選任の登記を遅滞なく行う。
  2. 官報により２ヶ月以上の期間を定めて会社債権者に申し出をするよう解散公告をすると伴に、知れたる債権者には各別に通知する。
  3. 現務の結了、債権の取立を行う。
  4. ２ヶ月の申出期間を経過した後、債務の弁済、残余財産の分配などを行う。
  5. 株主総会を開催して、清算事務報告をし、その承認を受ける。
  6. 清算結了の登記を遅滞なく行う。
会社を清算したいのですが、手続きはどのようになるのでしょうか？
九龍橋合同事務所における手続きの流れは概ね以下のとおりです。
  1. 解散の事由・清算人を確認します
  2. 当方で必要書類を作成
  3. 指定箇所へ押印の後、法務局へ登記の申請（会社の解散・清算人選任）
  4. 登記完了後に会社で保管すべき書類、登記完了後の登記事項証明書を交付
  5. 官報公告の申込手続き
  6. ２ヶ月の期間経過後、清算手続き（債務の弁済、残余財産の分配など）を行っていただき、決算報告書を作成
  7. 株主総会の承認決議を待って必要書類の作成
  8. 指定箇所へ押印の後、法務局へ登記の申請（清算結了）
  9. 登記完了後に清算人において保管すべき書類、登記完了後の登記事項証明書を交付（手続終了）

裁判業務のご相談　よくある質問

サラ金等の借金の整理をしたいと考えています。どのような方法がありますか？
まず、利息制限法で決められた利率の上限（元本額が10万円未満の場合は年20％、10万円以上100万円未満の場合は年18％、100万円以上の場合は年１５％）を超える金利で借金をしている場合は、引直し計算を行います。この計算は、法律上の支払い義務がどのくらい残っているかを確認するために行うもので、計算の結果、法律上は借金の返済を終えているということが分かる場合もあります。 引直し計算をしても、法律上の支払い義務が残る場合は、任意整理、特定調停、破産、個人再生などの手続を検討することになります。
サラ金等の借金の任意整理をすると本当に借金が減るのですか？
任意整理をすると利息制限法に定められた法定金利に引き直して債務額を確定しますので、利息制限法で決められた利率による利息を超えて利息を支払ってきた場合、サラ金など高金利の業者で３年以上取引していれば、通常は2～3割の債務が減ることが 多いです。サラ金業者との取引期間が長ければ長いほど借金は減る傾向にあり、一般的には7年以上取引があると借金が０になる可能性があります。場合によっ ては過払金が発生していることもあり、任意整理をした結果、サラ金業者からお金を取り戻すことができる場合もあります。
長期間にわたり、高い金利の支払いを続けてきたのですが、支払った金額の一部を取り戻すことができるというのは本当ですか？
利息制限法で決められた利率による利息を超えて利息を支払ってきた場合、その超える部分（超過利息）については、「過払い金」として取り戻すことができます（不当利得返還請求）。 貸金業法に基づく「みなし弁済」が認められない場合、金融業者が受け取った超過利息は、法律上、元本の返済にあてられたものと考えることになっています。つまり、契約で定められた利率（約定利率）による利息として支払った金額のうち、制限超過部分にあたる金額が元本の返済にあてられ、その分だけ元本が減少していくことになります。 このように、取引の当初から支払った金額を、利息制限法で決められた利率による利息と元本とに振り分けて計算し直すことを、利息制限法による引直し計算といいます。計算の結果、法律上は元本及び利息制限法で決められた利率による利息の全額の返済がすでに終わっていたにもかかわらず、それを知らないまま支払いを続けていた場合、余計に支払った金額は、金融業者の「不当利得」とされ、借主はその返還を求めることができます。
完済してから5年くらい経ちますが、それでも請求できるのですか。
できる可能性があります。過払い金返還請求権の消滅時効は原則として5年又は10年です。
但し、消滅時効の期間及び起算点に関しては事案によって異なりますので、完済している場合は速やかに請求した方が良いでしょう。
会社の業績悪化により、賃金が2ヶ月支払われていません。代表者は必ず支払うと言うので業務を続けていますが、本当に支払われるのか不安です。どうしたらよいでしょうか。
使用者に対し、未払賃金の額や支払時期等を記載した書面を作成してもらいましょう。この書面は当事者間での未払賃金についての確認になるうえ、裁判手続きに至った際には賃金が未払いであることについての証拠となります。使用者が当該書面に従った支払いをしないようであれば、裁判手続きによる請求を検討すべきでしょう。裁判上の請求方法としては通常の訴訟のほかに、支払督促、少額訴訟、民事調停があります。認定司法書士は未払賃金の額が140万円以下の場合、簡易裁判所においてその請求を代理して行うことが出来ます。使用者が支払いをしてくれない場合や各種裁判手続きについてはお気軽にご相談ください。
簡易裁判所訴訟代理関係業務とは何ですか？
司法書士も簡易裁判所において弁護士同様に法廷で訴訟代理人となることができるようになりました。簡易裁判所で扱う訴訟は、訴訟の目的の価額が140万円以下のものとなります。訴訟代理人は、原告、被告の代わりに裁判所に行って口頭弁論等を行うことができます。
つまり、簡易裁判所訴訟をサポートする業務です。
裁判所提出書類作成業務の具体的内容は何ですか?
訴状作成
答弁書作成
不在者財産管理人選任申立
特別代理人選任申立
相続放棄手続
破産手続開始申立書作成
再生手続開始申立書作成
調停申立書作成
公示催告申立書作成
債権差押命令申立書作成等、その他の裁判所へ提出する書類全般です。

調査士業務のご相談　よくある質問

確定測量とはどんなとき必要なのですか？
土地分筆登記をするとき、土地表題登記をするとき、相続税として土地を物納するときなどに必要となります。まずは一度お気軽にご相談ください。
土地に関する調査、測量とはどのようなことをするのですか？
資料等の調査 法務局等の官公署や依頼者等から、土地に関する資料の収集・調査分析を行います。 現地の調査
【1】土地の位置・形状及び利用状況の調査 土地の所在、地番、隣接土地との関係や利用状況等を調査します。
【2】筆界（一筆の土地の境界）の調査 隣接土地との筆界がどこであるのか確認します。
【3】一筆の土地の測量 確認された土地の筆界に基づき土地の広さ（地積）を測量します。。
建物を新築したときはどのような手続きが必要となりますか？
家を新築したときは、最初に建物表題登記をすることになります。これは、主に建物の物理的状況を公示するもので、新築不動産の登記簿が新たに作られ所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者等が登記されます。この建物表題登記が済むと次に司法書士が所有権保存登記を申請することになります。建物保存登記に必要な書類は、(1)所有者の住民票、(2)委任状、(3)住宅用家屋証明書などです。保存登記は、所有権の登記のされていない土地や建物にされる初めての所有権登記であり、保存登記完了後に登記識別情報が作成されます。そして、この所有権の登記を基に様々な権利の登記がなされます。例えば、建物の建築資金について金融機関から融資を受けた場合などに、担保として抵当権設定登記をします。抵当権設定登記が完了すると金融機関用に登記識別情報通知書が交付されます。
分筆登記はどんな時に必要なのですか？
土地の一部を分割して売却したいとき、遺産相続が発生して兄弟で土地を分けたいとき、共有名義の土地を分割して単有名義にしたいときなどです。
分筆登記には確定測量が必ず必要なのですか？
原則必要となりますが、例外的なケースもあります。適切なアドバイスを致しますので一度ご相談ください。
建物を増築したのですがどのような手続きが必要となりますか？
建物を増築、または一部の取り壊しをして建物の所在・種類・構造・床面積などに変更が生じたときは、「建物表題変更登記」の申請を法務局にする必要があります。
大幅に変更のない増築または一部取り壊しでも建物表題変更登記をする必要があるの？
軽微な増築・一部取り壊しの場合であっても、床面積が増減したり、屋根を葺き替えて構造が変わった場合など建物表題変更の登記をする必要があります。
境界がわからなくなりました。このような場合はどのようにすればよろしいでしょうか?
境界がわからなくなると、深刻な境界紛争になる場合があります。境界の専門家である土地家屋調査士に境界を推定してもらい、隣人と解決するのがベターです。ぜひ一度お気軽にご相談ください。
以前あった境界杭が見当たりません。新たに境界杭を設置するには、どうしたらいいですか？
境界杭はお隣との境界を明確にする大切なものです。土砂などで埋まったり、工事などでなくなることもありますので日頃から管理する必要があります。どうしても見つからない場合や工事などでなくなった場合には、隣地の方に立会っていただき「境界確定」を行なった上で、永続性のある境界標を設置しましょう。後々のトラブルを避けるためにも専門家にご相談されることをお勧めいたします。
筆界特定制度とはなんですか？
法務局において平成18年1月から、筆界が明らかでない場合に「土地の筆界の現地における位置を特定する制度（筆界特定制度）」が導入されました。土地の所有権の登記名義人等の申請に基づいて「筆界特定登記官」が筆界を特定します。 この筆界特定制度では、「筆界調査委員」という専門家が、これを補助する法務局の職員とともに、土地の実地調査や測量を含むさまざまな調査を行った上、筆界に関する意見を筆界特定登記官に提出し、筆界特定登記官は、その意見を踏まえて筆界を特定します。土地家屋調査士は､筆界調査委員の中心となりその職務にあたっています。 但し、土地の所有権（所有権界）の争いは、筆界特定制度では取り扱うことはできないので注意してください。
筆界特定制度も含め、境界問題の解決方法はどのようなものがあるのですか？
境界問題解決にあたっての解決方法は、主に下記の4つになります。
1.専門家に依頼して解決
2.筆界特定制度による解決
3.裁判外の紛争解決手続き（ADR法による解決）
4.裁判（境界確定訴訟など）
難解な問題を含んでいる場合がございますので、一度九龍橋合同事務所までご相談ください。

行政書士業務のご相談　よくある質問

親の農地に息子の私が家を建てたいと思っていますが、なにか手続きが必要ですか。
農地法の規定に基づいて、農地法第５条の許可申請が必要と思われます。この手続きを経た後に建物の造成工事や建物の建築が可能となります。
開発許可申請の流れはどのようになりますか。
管轄によって違いますが、おおよそ下記のようになります。開発土地の境界確定測量 → 設計 → 協議（市町村） → 申請書提出 → 開発許可 → 造成工事着手 → 完成検査 → 検査済証、検査済証が出されて、ようやく建築確認申請が受け付けられます。
建設業をする場合建設業の許可は必ず必要ですか？
建設業者の方全てに許可が必要なわけではありません。請負工事代金500万円未満（税込み）であれば建設業の許可は不要です（建築一式工事は除く）。また、建築一式工事で1件の請負代金が1500万円未満（消費税込み）又は請負代金の額にかかわらず、木造住宅で延べ面積が150㎡未満の工事も必要とは限りません。しかしながら、許可は不要な場合でも解体工事業、浄化槽工事業、電気工事業等は届出が必要です。
農地転用の許可申請をしようとしたら、「土地の測量をしてください。」と言われましたが、測量は必要なのでしょうか？
必要とは限りませんが、許可後の造成工事や建築工事等の時に、隣地の所有者のトラブルが発生することがあります。工事中のトラブルは解決が困難ですので、できるかぎり事前に確認をするのがよいと思います。
農地法の許可を受けないで農地を売買したらどうなるの？
農地法の許可を受けずに農地の売買契約をして代金を支払い、農地の引渡しを受けたとしても、農地法の許可がなければ、買主には所有権が移転されません。従って、所有権移転登記ができません。また、農地法違反として罰則が課される場合があります。
開発許可申請を出そうと思いますが、一度、役所との交渉でとん挫したこともあり、第三者に申請手続きを依頼したいと思っています。依頼可能でしょうか？
もちろん可能です。近年、行政書士法が改正され、行政書士は、本人の代理も可能となったので、まさに、ご質問の内容のような場合であれば、行政書士が 適任であると同時に、当事務所は司法書士の資格のほかに、土地家屋調査士資格、行政書士資格も保有し、測量も行っておりますので、トータルサポートが可能です。検討段階でも結構ですので、是非、一度私たち、九龍橋合同事務所まで、お気軽にご相談ください。
市街化調整区域に家を建てたいのですが・・・
都市計画区域には市街化区域と市街化調整区域というものがあります。通常市街化区域と市街化調整区域に区分けされています。市街化区域内であれば誰でも自由に建築物を建てることができますが、市街化調整区域内では一定の要件をみたす場合以外は建築ができません。 いずれにしろ、難解な問題を含みますので、お気軽にご相談ください。全力でサポートさせて頂きます。
石川県知事の建設業許可の場合、石川県内でしか工事の施工はできませんか?
石川県知事許可であっても石川県外で工事の施工をすることは可能です。但し、石川県以外に営業所を設ける場合は、改めて国土交通大臣の建設業許可が必要となります。
内容証明郵便とはどんなものですか？
内容証明郵便とは、郵便局が差出人の郵送する文章の内容を証明してくれる制度です。
例えば、訪問販売で購入したが、やはりやめたいという場合、要件記載の書面を受け取った日から、８日間はクーリングオフをすることにより、契約は始めからなかったものとすることができます。クーリングオフの行使方法は、クーリングオフをすることの意思を書面で表示することです。
しかし、クーリングオフの意思表示を証明するのは容易なことではありません。これを、証明することができるのが内容証明郵便なのです。

また、内容証明郵便があれば、証拠として大変強力で、裁判で否定されることもほとんどありません。内容証明にはこのようなメリットがあります。しかしその反面、いい加減な内容証明を出してしまうと、相手側の有利な証拠になってしまう場合や、新たなトラブルを引き起こすことも十分考えられますので十分注意が必要です。また、内容証明は事例により効果的な書き方があります。法的知識がない場合や不安がある場合には専門家に相談・依頼することをお奨めいたします。
内容証明の書き方は？
形式＜縦書きの場合＞１枚あたり２６行以内・１行２０文字以内
＜横書きの場合＞１枚あたり２０行以内・１行２６文字以内もしくは、１枚あたり４０行以内・１行１３文字以内 文字句読点や「」・（）なども一文字として数えます。
訂正　訂正したり、削除したりした文字も判読できるようにしたうえ、該当箇所の上欄に「2字訂正」「1字加入」というように書いて、そこに印を押しておきます。 その他さまざまな制限がありますので、ご相談されることをお勧めいたします。
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